房價走勢莫測 以房養老"破繭"難
十多年前就在進行理論論證的"以房養老"，曾經應者寥寥。而近日出臺的相關政策，再次讓業界投註熱情於其中。
保監會日前向各傢人身保險(行情 專區)公司下發瞭《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱"征求意見稿")，並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。
這是繼去年9月國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》以來，正式落實試點城市，試點工作將於2016年3月31日截止。民政部社會福 利和慈善事業促進司司長詹成付此前介紹，"以房養老"的試點方案，由保監會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。
《第一財經日報》記者詢問平安人壽、泰康人壽、幸福人壽等多傢擬試點的保險公司，對方均稱方案還在設計中。"去年就已經在設計，目前為止還沒有產品。"平安人壽一位保險經紀人說。
十年徘徊
"住房反向抵押養老保險在中國已經歷瞭十年理論論證，但在以前都隻是討論，應者信貸代書事務所利率多少免費諮詢試算寥寥。"北京工商大學保險系主任王緒瑾告訴《第一財經日報》記者。
住房反向抵押養老保險俗稱"以房養老"，也是一種"倒按揭"放貸模式，源於上世紀80年代的美國，在歐美已經相當成熟。它是一種將住房抵押與終 身年金相結合的創新型商業養老保險業務。即擁有房屋完全產權的老年人，將房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老 人身故後，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
若以一名70歲的參保老人為例，若其房產價值100萬元，老人預期壽命15年，通過計算房產增值，扣除未來的預支付息，考慮平均壽命等因素，老人每月可領養老金5400元。業內人士認為，在房屋租售比偏低的城市，采取"以房養老"較為劃算，還能享受房產增值收益。
在中國，這被視為完善養老保險機制的一項重要補充。在政府兜底的基礎上，"以房養老"為鼓勵社會力量參與養老服務、完善養老保險機制的一部分。
保監會認為，當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點，盤活老年人房產，有利於豐富老年人的養老選擇。反向抵押養老保險屬於商業保險范疇，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加瞭一種新的養老方式。
與出售或是出租自有住房比起來，反向住房抵押是將住房資產貨幣化之後，仍然保留使用權和部分資產權，所蘊含的租房權現金價值大。
"隻要有1%的老人對此感興趣，從大方向上來看它就有市場價值和社會價值。"上海財經大學不動產研究所副所長、上海財經大學公共經濟與管理學院投資系教授陳傑對本報說。
挑戰"房屋要留給子女"觀
在中國，"以房養老"由中國房地產(行情 專區)開發集團原理事長、幸福人壽保險公司原董事長孟曉蘇首倡。而孟曉蘇在2007年成立幸福人壽伊始就在探索"倒按揭以房養老"實體運作模式。投保人將 房屋產權抵押後，由保險公司按月給付，身亡後由保險公司對房屋進行銷售、出租或拍賣。
孟曉蘇在去年接受媒體采訪時表示，導致"以房養老"政策遲遲不能落地的主要原因是來自保險公司的顧慮，一是當時還沒有《物權法》，二是當時居民持有第二套房產尚不屬普遍現象，保險公司內部人士普遍擔心房價下跌將加大保險公司的風險。
幸福人壽上海分公司一位經紀人告訴本報記者，產品尚在設計中。"這是一個全新的保險產品，跟以往的任何產品都不同，牽涉到銀行(行情 專區)和房產部門，所以相對復雜。"
作為一種新型養老保險方案，"征求意見稿"對保險方和被保險方雙方都頗為謹慎。投保人群被設置為60歲以上，擁有房屋且獨立產權的老人；保險公司須開業滿5年，同時註冊資本不低於20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等。
安信證券一位分析師認為，反向按揭的市場空間在千億元級別，但也面臨不少障礙：首先是產權制度風險，在70年產權制度下，部分老人的房屋可能面臨在貸款期內產權到期的情況，還有就是房屋留給子女的傳統觀念的挑戰。
孟曉蘇對媒體表示，不管老人活多久，倒按揭的保險將負責到底。長壽老人是保險業大數法則所覆蓋的人群，隻要在大數計算上獲得均衡，"保險公司不會計較在一兩套老人住房上的得失。"
而業界更多的擔憂來自於產權制度風險，即70年產權制度下，部分房屋可能面臨貸款期內產權到期，以及"房屋要留給子女"的觀念束縛。
"按照中國的住房習慣，這個業務發展可能是有限的。"王緒瑾說，就算中國有1000多萬失獨傢庭，但老人去世瞭，兄弟姐妹也可以是繼承者。
王緒瑾認為，房價的市場風險，和房屋自然災害以及意外事故的風險，可能使得保險公司在綜合(行情 專區)考慮後會"估價謹慎"，"但相對於被保險人的信用和經濟狀況，'以房養老'更多關註被保險人的生理狀況。"
"貸款利率與房價增長率"博弈
此前，我國也曾有一些類似於"以房養老"的試點，但未能長久推廣。其中，上海"以房自助養老"模式因存在信任危機被迫停辦，推行6年，僅成功6例。按照上海民政局的一項調查，九成左右老人擬將房產留給子孫。
2007年，上海住房公積金管理中心推出"以房自助養老"做法，與"倒按揭"不同，它一開始就變更瞭房屋產權。65歲以上的老年人，可以將自己 的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成後，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等 同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心。
"租金處在穩定的年限，雙方中一定有一方是處在風險暴露的地方。如果雙方走不下去，風險一定是不等價的。"陳傑對《第一財經日報》說。
陳傑曾就上海以房養老的可行性寫過數篇論文，他認為，反向按揭與上述上海模式比較，優勢在於不用變更產權，還可居住。"如果把房子一賣，一旦出現意外就要流浪，增加瞭社會的風險。所以美國的倒按揭規定瞭必須是自住房。"
陳傑在2013年上海圓桌論壇"以房養老"專題研討會上發表報告指出，"貸款利率和房價增長率"之間的對比關系是一個關鍵的參數變量。比如，如果房價年化增長率下降一個百分點，而貸款利率不變，抵押住房就可能變為負資產。
他舉例說，如果一套按60%倒按揭貸款比率的房子價值150萬，而房價增長率從5%下降到4%，20年後房子的總價值是329萬元。如果6.68%的貸款基準利率不變，那麼20年後的負債額是353萬。如此，可能資不抵債。
所以，一旦樓市突然暴跌，將讓從事反向按揭的銀行等金融機構面臨巨大的系統性金融風險。陳傑認為，如果預期房價進入長期低迷通道，反向按揭將很難得到銀行、保險等金融機構支持。
早前，中信銀行(行情 股吧 買賣點)、中大恒基等機構都曾對這一模式進行過探索和嘗試，但因受到產權、法規、觀念等制約和影響名下有兩台車一台已有貸款另一台是否可再貸款，始終沒有引起波瀾。中信銀行"養老按揭貸款"業務目前還在各網點有所保留，但由於產權期限和處置方面的不確定性，2順位房貸銀行推廣效果一般。
孟曉蘇此前就意識到，"倒按揭"提供的並非單純的保險合同，保險公司要真正參與"以房養老"，必須提供綜合性的金融服務。
目前，保監會、民政部和住建部一同參與瞭"征求意見稿"的制定及前期討論。幸福人壽、平安人壽、新華人壽等6傢保險公司已遞交瞭試點方案，現在已經進入最後審批階段。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/2014-04-04/08072674740.shtml
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