出租房養老比倒按揭劃算
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建議林老師傢庭理財表
"以房養老"成坊間熱點本報記者對比發現：出租房養老比倒按揭劃算
"以房養老"系列專題
讀者咨詢
廣州某中學的林老師60歲，退休之後每月將領到約3300元的退休金，老伴孔女士已經58歲，退休3年瞭，原來是某國有企業的普通職員，退休金為 2500元。目前兩人住在天河區一套價值300萬元的舊住宅中，無其他房產；傢庭流動資產約有41萬元。女兒已經結婚生子，在某事業單位工作。請問，按照 目前的經濟狀況，兩位老人該如何養老？
"以房養老，不用吧，我們都有退休金，雖然不多，但也過得去；我周圍的親朋像我這個年齡的也都能自己養老，既不用靠孩子，也不用靠房子。"面對本報記者的咨詢，傢住廣州天河區的"準退休"老人林先生如是說。
近日，"以房養老"話題被坊間炒作得沸沸揚揚，多數老人以"情感上不接受、不適用於實際情況"為由大加貶斥。實際上，"養老"與"理財"一樣，基礎原則都應是"雞蛋不放在一個籃子裡"，房產也好，國債、黃金也罷，都應講究多元配置，希望達到成功"養老"的目標。
記者對比發現，"出租房養老"比純粹的"倒按揭養老"更適用於目前城市老人的實際情況。
文、表：記者井楠、潘彧
圖：CFP
三種理財方案
1.多元配置：31萬現金卡還款信貸年息借貸增貸轉貸元流動資產年化收益率超4%
該類傢庭可以采取穩健理財的方式，多元投資養老，用投資收益補充退休金的不足部分。本方案可主要選擇銀行理財產品、貨幣基金與黃金等屬於風險較小、可期 待收益率中等的產品。貨幣基金充當傢庭"應急準備金"，配置比例應高於中年、年輕傢庭的一倍，4萬~5萬元為適宜，以應對"突然住院"等急事；平時退休金 的結餘部分，也可直接在銀行卡上購買成貨幣基金，增加收益率。
按照表格組合，該類傢庭的31萬元流動資產(10萬元的黃金除外)，獲得4%以上的年化收益率並非難事，有效跑贏瞭名義通貨膨脹率；年利息至少為1.24萬元，每月增加1000元的收入，生活更加遊刃有餘。
弊端提示：難抗通脹，流動資產還有貶值的風險。
2.以房養老："倒按揭"未必劃算
在70~75歲之間，將價值300萬元的房產"倒按揭"給銀行，按照六成抵押、基準利率扣除還款利息粗略估算，每月可以領取1~1.2萬元左右的按揭養 老金，不過，不同銀行的產品設計可能會帶來養老金的差異較大。這筆錢，可使林老師老兩口的生活得到質的飛躍。餘下的資金仍可以繼續投資，增加偏股基金、銀 行理財產品的投入，取得更多的理財收益。等待10年的期限到期之後，如果兩人依然健在，可以有兩個選擇：1.用流動資金償還房產"倒按揭"利息，房產依然 歸自己；2.房產歸銀行，二老再購買或租賃新住宅住宿。
弊端提示：沒有把房產留給女兒，女兒或有怨言；房產"倒按揭"之後獲得的收入隻有"按揭買房"付出額的三分之一到四分之一，未必劃算。
3.退休金養老：抗通脹弱
按照廣州目前的生活水平，兩位老人的退休金總計5800元，解決溫飽是沒有問題的。此做法的好處在於：簡單明瞭不費事，並且還可以有效規避投資市場的風險。但如果原來單位的醫療保險並不健全，生活質量較退休前會大打折扣。弊端提示：抗通脹能力弱。
其他類型傢庭
2位老人退休金較低之傢：優先考慮"出租房養老"
老林師傅也是廣州戶籍，傢住荔灣區一套價值280萬元的住宅，即將在年末退休。退休金預計隻有1800元。而太太戶籍不在廣州，隻能在農村領取每月150元的保險補助。傢庭目前還有22萬元的流動資產。
此類傢庭"以房養老"必要性較強。林師傅一旦退休，收入驟減，兩位老人的生活將捉襟見肘。"以房養老"的方式可以有兩條：優先選擇出租房產方案，兩口子 徹底搬到兒子傢去住，或在兒子傢旁邊租賃面積較小的住宅居住，方便照顧孫子，而將自己荔灣區面積較大的房產出租，月租金收入應在3500元以上，可以有效 補充養老。假如考慮"按揭以房養老"，則須規避傢庭矛盾。
而對於單身或孤寡老人、有退休金傢庭，則建議"以房養老"，同時可關註保險產 品。由於收入有限，"以房養老"的必要性更強，建議優先選擇"按揭以房養老"，但由於目前的產品隻有10年期限，具體購買時間可以推遲到70歲之後。70 歲之前，也可以采取林師傅的做法，租小房自住，同時出租大房，賺取1000~2000元的房租差額，補貼日用。
養老理財檔案：
時間：退休前10年時開始準備為宜。
產品選擇：養老理財：普通傢庭需要配置以下四類產品：貨幣基金(流動性強，方便應急)，國債或偏債基金(穩健理財，提高收益率)，實物黃金(長線保值， 對抗貨幣信用風險)，保險(除瞭普通的養老保險，還應配置醫療、疾病類保險)。其中，國債類產品與黃金的總體比例，應在傢庭流動資產中占比在二分之一以 上。
另外，傢庭也需要常備3000~5000元的活期存款或現金，以備不時之需。
警惕可變因素：1.隨著時間轉換， 投資產品收益率也會發生較大變化，比如前兩年偏債基金收益較好，今年卻不盡如人意。老年人需要多看報紙新聞，靈活理財。建議每隔半年整理一次理財產品，優 勝劣汰。2.而今步入中年或接近中年的人士，需要考慮自己"養老"時的房產價格暴跌風險。因為中國內地的城市化進程不可能無休無止，獨生子女政策勢必導致 某一日房產供給過剩的局面。"以房養老"問題涉及復雜多變因素，需要高瞻遠矚的思索。
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敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08563597753.shtml
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