商業地產沙龍 2013年商業地產形勢分析會
"2013上半年已經過去，針對年初泡沫化、同質化、邊緣化的挑戰，未來行業將會走向物業兩極化、產品多元化、運營專業化的三大趨勢，而這三大趨勢目前已經開始逐步彰顯，商業地產行台南南區農地貸款業已逐漸從開發競爭走向運營競爭，創新成為企業運營的真正法寶。"
2013年7月4日，由中國商業地產聯盟與安傢傳媒聯合主辦的"2013上半年中國商業地產形勢分析會暨首期業界精英沙龍"在北京沐蕾拉·蒂思公館舉辦。來自龍湖集團商業地產部總經理魏健、中糧大悅城商業管理部總經理助理危建平、綠地集團北京商管公司總經理王智明、世紀金源商管公司副總經理吳海鵬、中坤集團副總裁黃河、合生創展商業地產集團副總經理王瑜、俏江南發展總監張偉、紅黃藍教育副總經理韓霞、博納影院總經理黃巍、清華大學中國發展規劃研究中心博士袁開紅、中國指數研究院副院長黃瑜、安傢傳媒集團副總經理廖麗鵑等五十多位業界資深人士應邀參加。
顧雲昌：中國商業地產聯盟理事長
關鍵詞：產能過剩、未雨綢繆、積極應對
影響商業地產的坐標體系，橫坐標就是地區差異，這方面非常明顯；縱坐標就是時間的差異，隨著經濟的發展，不同的地產類型，寫字樓、商業、旅遊、養老等會引發不同的需求；另外空間坐標就是政策，一方面是房地產調控政策，一個是宏觀經濟政策。目前"錢荒"國傢采取不刺激、去杠桿、調結構的經濟政策，在某種程度上說，雖然資金整體總量不緊張，但銀行緊張必然會影響商業地產。
同時，商業地產未來所面臨的差異化和同質化問題非常嚴重。市場的差異在加大，產品的同質化卻依然嚴峻，市場和地區的差異化與產品的同質化存在極大的反差。另外是大宗商業物業的產能過剩和商鋪投資的泡沫化。一方面社會投資短缺的背景下，人們大都用住宅理念來投資商鋪，造成瞭許多商鋪價格的虛高；另外已開業的大宗物業數量已不少，建設中以及規劃中的項目都是成四倍增長，商業總量供求失衡、行業存在需求不足、產能過剩現象。
國傢堅持不刺激的經濟政策，產能過剩和泡沫共存的商業地產會產生什麼問題需要整個行業和所有企業思考，對於可能發生的問題未雨綢繆，來共同應對未來挑戰。王永平：中國商業地產聯盟副會長兼秘書長
關鍵詞：兩極化、多元化、專業化
年初年會上針對目前商業地產現狀我們提出三化(泡沫化、同質化、邊緣化)挑戰，那相對應的未來行業發展也已將呈現三大趨勢。一是兩極化，也就是好的開發商會有好的機會，好的項目會向優質開發商靠攏，行業集中度會越來越高；一些不專業、沒有規模的開發商會逐漸淡出市場，這是兩極化；同時，兩極化也表現在具體項目上，一方面優質的項目租金越來越高，另一方面是大量不是特別優質的、有競爭度的項目，在跟品牌的議價方面，議價能力在逐漸下降，這就是市場環境下所表現的兩極化。
另外是產品的多元化，一個大MALL、一個綜合體走遍全國的時代已經過去，商業需要不斷的創新，包括業態、產品、定位、設計，甚至服務方式等都需要進行差異化；例如上海K11藝術購物中心，外婆傢子品牌郭小二，老碼頭水舍酒店等，這都是差異化的創新。最後就是商業地產運營的專業化，行業已從開發競爭轉向運營競爭，最終各個企業、項目之間比拼的必然是資產的最後價值。
魏健：龍湖集團商業地產部總經理
關鍵詞：擁抱創新、腳踏實地
目前商業地產面對的挑戰很多，不管是電商、資本、土地等所有問題，要做得好還是要創新。龍湖地產從2003年開始做第一個購物中心，到現在10年時間瞭，屬於業內比較早從事這個行業的公司。從集團整個商業地產戰略來說，未來每年都要開一到兩個大項目。
另外，目前龍湖資金狀況也比較健康，拿地的地價並沒有太大變化。對於項目的選擇，核心還是要看整體成本，再好的地塊也會有成本天花板。目前像成都這樣的市場招商難度一直都在加大，以零售為主的品牌企業壓力越來越大，自然我們的壓力也會增大，整體上外部市場條件時刻在變，環境也在變，但歸根結底，腳踏實地做好每個環節、積極擁抱創新才是商業地產的根本。
危建平：中糧大悅城商業管理部總經理助理
關鍵詞：變革帶來機會、創新帶來突破
朝北大悅城經過心驚膽戰的一年後，整體調整是非常成功的，無【個人信貸資料庫只要做對一件事】公教信用貸款率利最低銀行論是商戶還是消費者認可程度都超過預期。調整後朝北大悅城出租率達到99%，幾乎沒有空鋪，未來隻能開發新面積做中島。從銷售額來看從去年永旺調整開始到今年同期銷售額增長40%以上，永旺面積從3.44萬調整到不到1萬平米，且租金還增長瞭五倍。另外，地鐵開通後每天客流增加1.1萬多人，目前朝北大悅城，平時客流量7萬左右，周末高峰期可達13萬多人。
在定位方面，好的項目要麼是貼近市場型，要麼是交通輻射型。前兩年朝北大悅城主要做第一種類型，主要是將大量的兒童、餐飲這兩個業態作為核心，穩定並服務周邊消費群。自從去年六號線地鐵開通後，開始做遠端消費輻射，並在業態什麼是房貸信貸利率多少免費諮詢試算房屋信貸銀行申辦缺錢急用哪裡借錢什麼是房貸信貸任何問題免費諮詢配比上開始逐漸增加服裝、時尚、潮流類的品牌，提升服裝品類的占比和品質。
未來2013、2014年是大悅城選址的加速年，在選址方面將會加速中部城市佈局，例如長沙、西安、杭州等，未來兩三年內將建設3-5個大悅城。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/11002379769.shtml
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