100多萬㎡庫存咋賣? 小編看遍羅村樓盤得出一些結論

文/新浪樂居 蔡倩 劉艷君

引言:作為南海舊城升級改造的“先鋒鎮街”,羅村樓市的典型性無可替代。一方面從地理位置上來說,羅村靠著禪桂,接近廣州,客源組成多元化;另一方面,近幾年政府在市政配套、景觀資源方面發力,大批開發商湧入羅村拿地,地價、樓價節節高。而對於禪桂客來說,鎮街就是鎮街,價格本就應該比禪桂中心區低。與此同時,周邊其他鎮街如南莊、桂丹路沿線、張槎也在不斷降價,給羅村造成壓力,而同區域內還有16個樓盤分食客源,個盤分化嚴重。羅村就這樣在內憂外患之中,在大市低迷的2014年裡堆積瞭大量的存貨……

供應量逾130萬㎡ 羅村一年都賣不完

羅村是佛山南海下轄的一個街道,位於南海中部,有“玻璃之鄉”和“照明燈飾專業鎮”之稱。轄區44平方公裡,常住、流動人口約13~15萬人。可就這樣一個地域、人口都不算大的地方竟然聚集著16個在售項目。

16個項目是什麼概念?先來看經緯地產統計的一組數據:去年羅村新增供應量為83萬㎡,消化瞭48萬㎡,加上前年所剩累計庫存接近52萬㎡。今年可預測新增供應量為78萬㎡,也就是說今年預測可售供應量將接近130萬㎡。如果以羅村去年48萬㎡的消化速度來算,要賣兩年半以上。就算消化量翻一番,也要賣個一年以上。

羅村今年預測可售貨量將接近130萬㎡,標黃部分為今年預測可售量超過100萬㎡的板塊。(數據來源:經緯地產2014年報)

“這個數據差不多,羅村面積不大,但房子的量非常大。”力迅城築副總經理趙輝表示。

長信集團營銷管理中心總經理徐偉釗對這一數據也不吃驚。“我們自己做項目的,感受很深。去年下半年一下子冒出來7、8個盤,這麼龐大的供應量肯定會導致部分項目去化放緩,起碼未來一年內不會有改變,起碼要等一年!”徐偉釗說。

OK!這麼多的房子都在哪兒?

羅村的住宅新盤主要集中在舊城區、孝德湖板塊(北湖新區)以及光明新城。其中,孝德湖板塊憑借景觀資源與市政規劃形成瞭以孝德湖為中心的高端住宅板塊;而光明新城則是從過去的“玻璃之鄉”升級改造成以新光源產業基地為核心的工業區板塊。根據經緯數據統計顯示,光明新城今年預測可售貨量在52萬㎡,孝德湖板塊預測可售量在30萬㎡,舊城區預測可售量在35萬㎡。

房屋信用貸款融資任何問題免費諮詢羅村部分在售新盤價格及銷量情況,截至4月21日數據。(來源:佛山房地產網4.0)

小額付款有人管控營銷成本 有人小批量走貨

這麼多房子怎麼賣?

經緯數據中心在2014年用瞭這樣一句話形容羅村市場:羅村目前已經形成“兩新帶一舊”的局面,但“單駕馬車”走路,價格缺乏高價片區支撐。

光明新城去年的消化量占瞭羅村近一半的市場,“價格優勢”是其走貨較快的主要原因。“光明新城最大的特點就是價格優勢明顯。”趙輝分析認為。

長信銀灣是光明新城率先啟動十大城市提升項目之一,也是該板塊最老的新建樓盤,從2012年10月開盤到現在已經售出超過2700套。該盤去年成交量同比2013年有所下滑,均價同比還降瞭200多塊錢。

除此之外,長信的營銷方式給人的印象就是簡單粗暴、直接有效。比如說廣告總是紅底白字或紅底黃字的經典搭配,亮瞎人的眼;或者是一隻巨大的蛤乸(青蛙)隨街跳,在當地意指“天上掉餡餅,很筍”。今年長信會以集團活動+暖場活動為主,註重線下拓客,線上適當投放部分廣告。相對其他樓盤大手筆請明星或搞活動,長信更趨於管控營銷成本,徐偉釗對此解釋為“細水長流”。

長信集團營銷管理中心總經理徐偉釗接受樂居編輯獨傢采訪。

當然,今年也有個別樓盤采用小批量走貨策略。如龍光君悅龍庭4月18日開售二期13座單位,客戶到場才被告知“隻有18套,先到先得”,類似於小米手機的饑餓營銷。其實羅村樓盤同質化問題嚴重,供應量大,已經很久沒有看見集中開盤瞭。以前是這批賣完,下一批還沒建好,隻能先收籌再集中開賣,但現在市場不一樣瞭。一位資深操盤手感慨道。

龍光君悅龍庭打出部分特惠單位

不單如此,龍光還引入滿堂紅二手中介聯動,今年4月中旬一周內搞瞭三場特價單位專場。小編踩盤時感受,滿堂紅中介跟客很接地氣。樣板房可以隨便拍照、隨便坐,還為客戶做行車指引,派專車接送。(ps:知情人士透露,佛山二手中介一般收傭3個點,如非急著賣房,開發商一般不會引入中介分薄利潤)。

精細化拓客 多管齊下房貸台中和平房貸

註重線下拓客與渠道拓展的還有孝德湖板塊的力迅城築與招商依雲華府。從去年年底到今年上半年,力迅城築在渠道拓展與拓客方面做瞭大量工作,比如成立小團隊專攻商會等高端資源,通過現金獎勵鼓勵個人轉介購房等。“如果說以往還是打打廣告吸客,現在我們會投入更加精細化的營銷,這也是力迅今後營銷的重點。”趙輝說。

新政後,力迅城築打出廣告鼓動購房者趕快出手。

力迅的精細化營銷的確在去年年底到今年一季度帶來比較理想的效果。據一位業內人士透露,在時代傾城(四期)開盤賣得差不多的時候,招商依雲華府就成瞭力迅城築最大的競爭對手。為瞭留住客戶,力迅城築的價格隻要不觸及底線都可以談。趙輝也從側面表示,去年年底在市場競爭最激烈的時候,提高產品的性價比是吸引和留住客戶的有效方式。

北湖一、二路直線距離兩公裡以內有四個項目:時代傾城(四期)、力迅城築、招商依雲華府和奧園公園一號。時代傾城(四期)“低開”先發制人,截至目前已經出貨800多套,樣板房都賣掉瞭,目前正在主打YOU公寓產品,與後兩者沒有直接競爭。不過,任憑誰都沒有想到,力迅城築3月份居然把任志強給請來瞭,還在銷售中心外的小廣場做瞭一場主題演講,給客戶打瞭一劑強心針。看!我們也是有實力的高端貨!招商依雲華府則輪流采用不同的電商平臺先“洗客”,哪個效果好就長期用哪個。當然,招商佛山其他樓盤也都這麼幹。相比其餘三個項目,奧園公園一號則顯得落寞許多。該盤礙於價格過高,自開盤至今僅售出25套。

招商依雲華府輪流采用電商“洗客”,哪個效果好就用哪個。

不過,在價格上,力迅城築的優勢的確會更加明顯一些。據銷售介紹,項目目前在售毛坯單位最低6字頭,北區一棟帶精裝修單位7字頭可以買到。這一點,就連招商依雲華府的銷售也不會刻意回避。依雲華府目前在售單位也都降至7200、7300元/㎡起,但都是毛坯單位,月底將推售一批帶精裝單位,吹風8200、8300元/㎡起。

新政利好 走貨VS漲價?

“330新政”之後恰逢清明小長假,羅村大部分樓盤都反應快速,在樓盤或銷售中心外面打出類似“為瞭漲價不後悔,現在買房要幹脆”等具有強烈鼓動性的廣告。長信銀灣更是在新政發佈當晚就推送“承諾短期不漲價”的官方微信以借勢走貨。

徐偉釗告訴樂居編輯,330新政之後,客戶上門量增加,決策速度加快。“剛需擔心漲價,因為手頭資金不夠,但同時也害怕降價。”徐偉釗說。

新政之後,樂居編輯在4月中旬走訪瞭孝德湖板塊項目。整體上來說,三個盤都有人流,但依雲華府人氣最理想,銷售口氣也最堅定。目前,依雲華府的銷售人員已經向小編確認,公積金貸款首付最低可以做到2.5成,而在力迅城築和時代傾城,普遍還是三成首付。

招商依雲華府目前公積金貸款首付最低可以做到2.5成。

“330新政出來之後,市場成交量的確有提升,我們在銷售層面的壓力會有所緩解。”趙輝認為,隨著成交量的增長,項目以及羅村未來的樓價會慢慢拉升。對此,曹紹林則認為,二季度鎮街樓市還是以去貨為主,價格穩定,短期內往上漲的可能不大。

隨著330新政、央行降準等一系列政策出臺、落地,加之上市房企半年報數據的壓力,這個“五一”對開發商來說既艱難又重要。邦宸商業地產顧問公司執行董事張軍認為這個“五一”會是一場“硬仗”,一方面新盤新貨入市量增加,另一方面不少觀望的購房者也將出手。三溢同利置業副總柯志斌也將這個“五一”視為預判後市的前提。相反,徐偉釗倒顯得比較樂觀。他相信接下來市場不會差到哪裡去,首先在量方面不必擔憂,預計5月量升價微升,量的體現會更加明顯。力迅城築將在“五一”期間聯動廣佛兩地項目結合司慶加推新貨,招商也將在4月底推售全新帶精裝修產品……新政後羅村去庫存實際效果如何,咱們“五一”之後再看。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/14475996172147746458734.shtml


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