北京商品房走向泛豪宅化
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據知情人士透露，正在醞釀中的房地產長效機制，可能會以北京自住型商品房調控措施為雛形，具體是效仿韓國模式，分層管理房地產市場。
隨著調控逐步深入，北京新建普通商品房市場已經初步形成類似於韓國模式的三元格局。即，自住型商品房、保障房以及普通商品房三分天下。
據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面，北京房地產市場將形成低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從"京七條"的調控特征來看，是按照"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的思路，繼續堅持"去投資化"，呈現出定向寬松中"階段性"局部收緊，政策執行總體較"溫和"，仍然是鼓勵自住、改善型需求市場。
韓國模式
北京所實行的三元格局調控方式可能對其他一線城市有借鑒意義。據上海業內人士稱，上海也有可能效仿北京，推出一定數量的自住型商品房。
目前北京已逐步定型的調控思路，與當年韓國調控房地產市場措施有諸多類似之處。
韓國政府共設計瞭四種類型的政策性住房，有售有租，分別包括公售房(類似於我國的經濟適用房)、公租房、永租房和國租房。
公開資料顯示，從1972年開始，韓國共實施瞭四次大規模的建房計劃，旨在依靠政府的力量擴大住房供給。最終完成瞭1140萬套的建設總量，其中公共部門承擔瞭400萬套，占比達到35%。
據國傢發改委國民經濟綜合司網站的文章《韓國房地產調控政策措施》介紹，2004-2006年，韓國商品住宅價格3年漲幅接近20%，其中首爾地區的房價大幅高於其他城市。韓國住房市場投機嚴重，少部分人擁有大量住房，而韓國還有45%的傢庭沒有自有住房。
時任總統盧武鉉開始頒發一系列嚴厲的房地產市場調控政策。主要包括三方面的措施，擴大住宅供給、打擊投機需求以及差別化信貸。後兩項調控措施主要是通過房產稅以及銀行貸款不同階層的利率優惠完成。如對購買多套住房者征收重稅、限制期房買賣、提高利率和首付比例等。
具體到擴大住宅供給方面，北京目前的調控思路與韓國有著異曲同工的思路。比如，2006年，韓國政府決定在全國新建35萬套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地區19萬套，並要求開發商新樓盤必須包括一定比例的小戶型。
對於韓國調控思路，國金證券分析師曹旭特稱，韓國調控的最大教訓在於國傢對供給管制過於僵化，沒有在需求提升時穩定增加供給，導致韓國目前的人居水平仍比較低。
泛豪宅化的擔憂
曹旭特說，韓國政府在戶型面積方面的限制，還導致瞭供給的結構失衡。施行20多年的小戶型建設政策，最大限度地擴大瞭韓國的整體住房供給，但也使得85平米以上的住宅比例持續過低，在收入快速增長和改善需求激增的背景下，這一政策間接導致面積越大，均價越高。在首爾地區，較為少見的100平米以上戶型成瞭白領追逐的對象，進而推升瞭房價。
這也是目前北京房地產業內人士的擔憂所在。
亞豪機構市場總監郭毅分析稱，北京明年推出的5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%。而在50%的住宅用地計劃供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地隻占25%的土地量。依此判斷，未來普通商品房市場競爭將更加激烈，地價也會更高，倒逼商品房價格繼續上漲。
記者采訪的多傢房企表示，自住型商品房大量推出後，剛需商品房將逐漸向中高端轉移。
在東亞新華地產北京第一個高端產品--東亞華欣灣售樓處及園林示范區開放儀式上，東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬稱，他們以後可能會考慮減少剛需產品開發，逐漸向中高端轉移，以避免與自住型商品房市場"硬碰硬"。公司也會考慮去競爭自住型商品房用地。
賈玉鵬認為，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然減少，但開發商手裡有錢，這就會加劇土地價格上漲，帶動房價上漲。
金地集團華北區副總經理遇繡峰在接受記者采訪時也認為，未來商品房市場將逐漸中高端化。鑒於政府大量供應自住型商品房，未來中高端限價可能會逐步放開，而換之用房產稅來調控。
RET睿意德高級董事王玉珂認為，"自住商品房"相當於利用行政手段控制房價。短期來講，增加瞭市場供應，對購房者尤其是夾心層提供瞭新的選擇，對穩定房價起到積極作用。但長遠來講，"自住商品房"是通過壓縮房地產企業利潤空間實現的，其他項目將成為保證企業利潤的重要陣地。換言之，自住商品房有可能成為推高其他項目的價格的"禍首"。
21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，總體來看，自住型商品房將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價的作用。如果大量用地被指定用於自住型商品房建設，其他市場化定價的商品房由於需求並未減少，價格必然越來越高。
任啟鑫分析，在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充渠道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。
郭毅判斷稱，今後北京商品房市場很可能泛豪宅化。她甚至進一步判斷稱，二手房房價未來也是上漲趨勢。"明年5萬套自住型商品房，5年後才能上市，再加上之後每年估計也會有一定量的自住型商品房供應，意味著未來幾年，北京二手台東縣循環信貸房源的上市量會減少，供需矛盾會在2-3農地信用貸款代償缺錢急用哪裡借錢年後凸顯。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/07322474183.shtml
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